Die Rückkehr von Immobilien, schließlich fallen die Preise!

Was genau erklärt diese Blase am Anfang von 90?

Christophe schrieb:Was genau erklärt diese Blase am Anfang von 90?

Die 85-90-Blase oder ihr Platzen?

Die inflationsbereinigte Entwicklung der Bankzinsen sollte verglichen werden. Für 2001-2002 war diese Quote fast negativ: Die Kreditaufnahme von 2% war billiger als das Sparen mit einer Inflation von 3% (Richtwerte).

Historisch gesehen haben Immobilien, wie die Grafik von Friggit zeigt, einen Wert, der auf lange Sicht spürbar stabil ist: daher der Wert eines "sicheren Hafens" wie Gold.

Aber auch als Sparprodukt ist die immo einzigartig:

- Es ist das einzige, das eine Person langfristig mit "Hebelwirkung" auf Kredit kaufen kann. Versuchen Sie, über 20 Jahre zu leihen, um Gold zu kaufen

- Es werden Mieten erzielt, die der Inflation folgen, da sie traditionell der Lohnentwicklung folgen oder diese zu diesem Zeitpunkt sogar übertreffen. Aktiendividenden sind viel volatiler.

Wir müssen eine letzte Zutat hinzufügen, Schädling: den Steueranreiz.

Das Mehaignerie-Gesetz (1985-89) erlaubte es dem Eigentümer, alle Darlehenszinsen für eine neue Immobilie zur Vermietung abzuziehen. Und die Zinsen waren damals sehr hoch, rund 10%! Wieder "freies Geld" für den Investor.

Dieser finanzielle Glücksfall war der gute Tag für die Entwickler, die die wachsende Nachfrage ausnutzten, um den Preis pro Quadratmeter der neuen Miete noch weiter zu erhöhen.

Es gab keinen Grund, warum die Miete teurer ist als die Wohnung? Er hat auch aufgeflammt! Plötzlich stimmten die Verkäufer den Preis des Alten mit dem des Neuen überein, unterstützt durch den von den Entwicklern überbewerteten "Baukostenindex", auf den ... die Mieten indexiert waren. Glücklicherweise hat das Méhaignerie-Gesetz, das die Mieten regelte, diesen Ausrutscher begrenzt.

Um die Vorteile von Tauben zu nutzen, wurde auch SCPI verwendet:
"Sie haben nicht genug, um eine ganze Wohnung zu kaufen? Ihr Bankier bietet Ihnen an, Anteile an seiner Société Civile de Placement Immobilier zu kaufen, die sich um den Bau und die Vermietung von Wohnungen für Sie kümmert."

Diese Technik ermöglichte es auch, viele kleine Sparer zu pflücken, die darauf aus waren, "wie die großen" reich zu werden.

Die Kürzung der Steueranreize (Perissol-Gesetz) machte die Vermietung weniger attraktiv und löste die Todesstrafe für teure Immobilien aus.

Gleichzeitig haben die Veranstalter auch kräftig in das Immobiliengeschäft investiert: Wir haben in Paris Bürohektar gebaut ... für die es keine Mieter gab!

Um den Ursprung dieses Absturzes zu verbergen, nannten die "Experten" diese Zeit "Golfkrise".

Um diese Exzesse zu beseitigen, waren es die mageren Jahre, die auch als "Balladur-Ära" bekannt sind: Strenge, Strenge ... Die Menschen haben aufgehört zu investieren, um für eine ungewisse Zukunft zu sparen. Erneut ermutigt von dem Staat, der das CSG / RDS erfunden hat, diese Einsparungen zu besteuern

Die Illusion von "neuen Technologien" hat diese Einsparungen "im Kreislauf" erzielt: Der Aktienkurs verdoppelte sich kontinuierlich, jeder wollte seinen "Ruhestand durch Kapitalisierung" sicherstellen, indem er in ein "Start-up" investierte.

Das Produkt der harten Sparjahre 1991-96 hat sich somit zu 2000-2001 verflüchtigt.

Um die Wirtschaft wiederzubeleben und "neues Geld zu verdienen", gab es für Entscheidungsträger keine andere Alternative, als den Rückgriff auf Kredite zu fördern: Einsparungen abzuwerten und Kredite durch niedrige Zinssätze zu erleichtern.
Von der Börse verbrühte Investoren, die sich weigerten, Unternehmen in Schwierigkeiten zu finanzieren, wandten sich natürlich Immobilien zu, "sicherer Hafen" ... Wir kennen den Rest!

Die Verschiebung der Mietinvestitionen (1985-89) wurde 2003-2007 mit dem Robien-System wiederholt, das die Mieten weniger kontrollierte als seine Vorgänger Périssol und Besson und somit eine Steigerung der "Mietrendite" ermöglichte.

Wieder einmal haben die Veranstalter (Ne *** y und andere) das Abenteuer begonnen und "Robien" schlüsselfertig nach Art von SCPI angeboten: "Wir kümmern uns um alles: Finanzierung, Bau, Vermietung" .
Banken haben ihre Tochtergesellschaften gegründet, die sich ausschließlich mit "Immobilien" befassen: Natixis usw.

Ihre optimistischen Finanzierungspläne, eine Projektion der schwindelerregenden 1998-2004-Entwicklung, beinhalteten steigende Mieten und einen lukrativen Mehrwert für den Wiederverkauf. Lecker!

Die Lust hat viele Investoren völlig geblendet. Schlimmer noch, einige junge Leute haben sogar damit begonnen, indem sie auf dieses "zukünftige Einkommen" zählen, um den Erwerb des Hauptwohnsitzes zu finanzieren, den sie sich angesichts der verrückten Preise ohne Beitrag nicht leisten konnten!

Ergebnis der Rennen: Viele "Investoren" stellen fest, dass sie über 20 Jahre zu variablen Zinssätzen für in Eile errichtete Wohnungen in Städten verschuldet sind, in denen keine Mietnachfrage besteht (die Land war billiger für den Entwickler), mit einer Miete 30% teurer als das bestehende Angebot (Decke des Robien-Gesetzes).

Siehe den Bericht von M6 "Die Robiens des Zorns"

Kurz gesagt, der Robien ist eine Steuerlücke, die zur Finanzierung von Hütten genutzt wurde!

Die Kirsche auf dem Kuchen, kein Mieter nach einem Jahr bedeutet, die Steuergutschrift an die Staatskasse zurückzuzahlen.
Ja, Hebel können sich in Kurbelrückstellung verwandeln

Gleiches bewirkt den gleichen Effekt: Die Veranstalter haben ihre Preise auf Robien ausgerichtet (+ 30% aus bestimmten Quellen) und gleichzeitig den Preis des alten erhöht ... Bis zu einer Pause. Wir sind im Grunde genommen seit Mitte 2007 dort, aber im Gegensatz zu der Börse, an der sie an einem Tag abgewickelt wird, müssen wir auf den „Ausverkauf“ ihres Hauses warten, der 30 oder 50% unter dem Präsentationspreis liegt. Live auf TF1 Ende 2008 - Anfang 2009 zu sehen.

Um den Ursprung dieses Bruchs zu verbergen, werden die "Experten" ihn "die Krise des Höchsten" nennen.

Kurz gesagt, es wird Jahre dauern, um "nützliches" Geld wieder aufzufüllen, das zur Schaffung von Arbeitsplätzen, zur Förderung der Forschung usw. verwendet wird.

Crispus schrieb: Viele "Investoren" erkennen, dass sie über 20 Jahre mit variablem Zinssatz verschuldet sind

Haben Sie Zahlen zum Anteil variabel verzinslicher Kredite? Es schien mir, dass diese in Frankreich ziemlich anekdotisch geworden waren, genau wegen des Niedergangs der 90-91-Jahre, in denen viele Eigentümer von dieser Art von Krediten gefangen waren ...

Karibus schrieb:Haben Sie Zahlen zum Anteil variabel verzinslicher Kredite? Es schien mir, dass diese in Frankreich ziemlich anekdotisch geworden waren, genau wegen des Niedergangs der 90-91-Jahre, in denen viele Eigentümer von dieser Art von Krediten gefangen waren ...

Genau, es gibt in Frankreich keine variablen Sätze, nur Sätze ... die überarbeitet werden können

Keine offizielle Quelle, ich habe nur irgendwo gelesen, dass die Variablen laut Banker 20% -Darlehen darstellen, die in 2005-2006 gewährt wurden.

Da der Immobilienpreis in 2000-2006 kontinuierlich anstieg (+ 10 bis 15% pro Jahr), wurden die Einkommen zunehmend vom Markt abgekoppelt. Seit 2006 scheinen die Transaktionspreise stabil zu sein, dh die Präsentationspreise sind weiter gestiegen, werden aber stärker gehandelt. Persönlich habe ich laut meinem Immobilienmakler zum 2007-2005-Preis verkauft.

Das Prinzip der Banken besteht darin, keine Kredite zu gewähren, wenn die monatlichen Zahlungen 33% des Einkommens übersteigen. Es ist kein Gesetz, bestimmte "gute Akten" hätten Schulden in Höhe von 37% erhalten!

Die Bank setzt darauf, dass im Falle einer nicht bezahlten Weiterveräußerung der Transaktionsbetrag 110% des Wertes der Immobilie beträgt (Verkäuferpreis + Agenturprovision + beitragsfrei finanzierte Notarkosten). Da die Krise von August 2007 vorbei ist, ist die Kreditentnahme ...

Das Problem ist, dass es für einen durchschnittlichen Haushalt unmöglich wurde, ohne eine Immobilie zu kaufen, wenn man diese 33% der Verschuldung von 2004 respektierte!

Um Käufer künstlich "aufzulösen", 2 Lösungen;

- Verlängerung der Laufzeit des Darlehens: Wir sind von 15 auf 30 Jahre übergegangen, einige haben sogar die 50-Jahre erwähnt.

Aber je länger die Laufzeit des Darlehens ist, desto mehr steigt der Anteil der Zinsen an der monatlichen Zahlung! In der Tat steigt der Zinssatz des Darlehens mit seiner Laufzeit. Und der Anteil der Zinsen wird größer als der Anteil des zurückgezahlten Kapitals!

Wenn beispielsweise eine Kreditaufnahme über 50 Jahre nicht mehr als 10.000 € zusätzlich als 30 Jahre ergibt, reicht dies nicht aus, um einen Anstieg von 20.000 € zu "absorbieren": Lösung abgelehnt (Puh!).

Zweite Lösung: die variable Rate. Einige Organisationen haben es zu einer Spezialität gemacht:

Prinzip: Der Finanzierungsplan wird mit einer "Abrufrate" erstellt, die über einen festen Zeitraum niedriger ist als die Inflation (z. B. 2% über 1 Jahr).
Dann Revisionsfunktion des Interbanksatzes in Kraft (Euribor).

Bei einem Anstieg (unvermeidlich seit dem künstlich niedrigen Satz) übersteigt die monatliche Zahlung den 33% der Verschuldung. Listig, richtig?

Um die Katastrophe der 80-90-Jahre zu vermeiden, regelt das Gesetz die variablen Sätze streng: Die monatliche Zahlung darf eine bestimmte Obergrenze nicht überschreiten. Kreditagenturen haben diese Obergrenze berücksichtigt, indem sie einen maximalen Zinssatz (Obergrenze) festgelegt haben, der diese maximale monatliche Zahlung (xx%?) Erfüllt und die Rückzahlung des gesamten Kredits über die maximale Laufzeit ermöglicht.

Wie man einen "variablen Zinssatz" verkauft: Ein rein imaginäres Gespräch

Hinweis: Ihre Datei wird nicht mit einer festen Rate übergeben, aber Sie können sich für die überarbeitbare Rate entscheiden ...

Käufer: Mir wurde gesagt, es sei gefährlich, sich einen variablen Zinssatz auszuleihen?

C: (sieht genervt aus) Ich habe nicht Variable sondern Revisable gesagt!

A: Wie funktioniert es?

C: Sie zahlen jeden Monat einen festen Betrag auf 20 Jahre zurück.
Wenn sich der Satz geringfügig erhöht, erhöht sich die monatliche Zahlung geringfügig bis zu einer bestimmten Obergrenze (z. B. + 10%).
Steigt der Zinssatz etwas mehr, erhöht sich wiederum die Laufzeit des Darlehens (z. B. 30 Jahre). Aber es ist unwahrscheinlich (beruhigende Luft) ...

Wenn der Zinssatz jedoch im Gegenteil sinkt, ist dies alles von Vorteil, und die Rückzahlungsfrist verkürzt sich automatisch.
Und dann wird Ihr Einkommen mit der Inflation steigen und die monatliche Zahlung (enthusiastisch) immer niedriger.

A: (erleichtert) gilt für den variablen Zinssatz.

C: Setzen Sie Ihre Initialen auf jede Seite und unterschreiben Sie am Ende mit "Lesen und Genehmigen". Sie haben 8 Tage Zeit zum Nachdenken.

A: Äh, wir konnten letzte Woche nicht zurückdatieren, ich bin zu eifrig, diese Wohnung zu kaufen.

C: (arrangiert) aber natürlich!

Aber eine Organisation, die ich nicht erwähne (siehe unten), hatte die geniale Idee um eine "unbegrenzte Obergrenze" zu schaffen: Die monatliche Zahlung ist begrenzt, aber nicht die Rate! Sogar Anwälte, die das Kreditangebot studiert haben ... sehr genau Es hat lange gedauert, um zu verstehen, was los war!

Dank unverständlicher cleverer Wendungen haben einige sogar zu variablen Zinssätzen geliehen ... ohne es zu wissen! Dies ist der Fall bei bestimmten Robien-Investitionen, bei denen selbst gebildete Menschen mit geschlossenen Augen einen "schlüsselfertigen" Finanzierungsplan unterzeichnet haben, ohne über das Lächeln des Verkäufers oder die Spaltung des "Vermögensberaters" hinauszuschauen.

Ergebnis in der Praxis:

1) verlängert sich die Leihdauer:

In einigen Fällen ist es das negative Eigenkapital: Der monatliche Anteil der Zinsen wird größer als der Betrag der monatlichen Zahlung! Beispiel: 1000 € monatliche Zahlung für 1200 € Zinsen!

Die Bank wird es nicht verschenken: Die verbleibenden fälligen Zinsen werden aktiviert und ... das verbleibende Kapital von ... erhöht sich jeden Monat und die Zinsen für dieses "geschaffene" Kapital itou!

2) Die Laufzeit des Darlehens ist ebenfalls begrenzt (zB 30 Jahre). Ergebnis: Wenn die Summe der monatlichen Zahlungen das Darlehen nicht zurückzahlt, muss der Käufer das restliche Kapital der ... natürlich durch ein neues Darlehen zurückzahlen!

Oder wie man ein Mieter fürs Leben seines Bankiers und nicht eines privaten Leasinggebers wird ... Die "Berater" der Bank müssen sich in der Prävention von Depressionen und Selbstmord weiterbilden ... [zynisch weiter] Andernfalls die Kreditversicherer werden sie auf die Finger schlagen [zynischer Modus aus] ...

Wenn Sie ein paar Tage vor sich haben Sie können die Standleitung auf der konsultieren forum cbanque (883-Seiten auf dem neuesten Stand!), es ist aufschlussreich und beängstigend für eine Zeit :
http://www.cbanque.com/forum/thread1526.html

mein lieber christophe,

Immobilienprofis sind in ... was?
Ich finde deine Worte leicht ............... unten
der Wahrheit !!!
Ich würde lieber "ihre" nach den ersten beiden Silben sagen
Ich bin nicht der Besitzer und das Eigentum ist nicht mein Ding
Meine Miete ist sehr vernünftig und passt perfekt zu mir
für mich ist ein Ascheblock ein Block, nicht weil
Das Gesetz von Angebot und Nachfrage wird von Ochsen in Mitleidenschaft gezogen
dass ich dem Fluss folgen muss.
Leute sollten ein wenig vernünftig sein!
Heute ist der neue Markt um 50% gesunken, aber
vor allem nicht die wenigen Eicheln in Panik versetzen, die
wären potentielle Käufer, dann die lustigen
der immo sagt, dass es keine krise ist sondern nur
eine Wiederherstellung auf ein normales Niveau ... was ist
nicht hören !!!
es stapelt !!!

Christophe schrieb:Ja, aber ... nun, was ist los? Ein Mist, den ich Mist nenne ... das ist alles ...

Ich stimme dir voll und ganz zu! Ich war ein Opfer dieser Art von Tasche ... aber als Arbeitgeber!
Sie denken, diese Leute sind Götter.
Jetzt weigere ich mich, für Immobilienmakler oder Entwickler zu arbeiten!


ps: Nenn sie nicht Mist, es ist zu gut für sie! Ich mag Mist für meinen Garten. Aber wenn ich Promotoren oder Agenten begraben müsste, würde ich nicht viel im Garten arbeiten! Erstens, stellen Sie sich die Größe der Löcher vor? In zwei glaube ich nicht viel zu düngen, vielleicht die Monsantos ...

Crispus schrieb:Siehe den Bericht von M6 "Die Robiens des Zorns"

Exzellentes Video! Abgesehen davon ... Es ist nicht M6, sondern ein besonderer Gesandter! ;)

Die letzte Ausgabe von Que Choisir widmet eine Datei:

Immobiliensteuerfrei, Geburt eines Skandals

Die Zeit der ersten Bewertungen für die Programme Robien und Demessine ist gekommen. Exzesse sind atemberaubend. Viele Menschen werden Jahre brauchen, um ihre unglücklichen Investitionen zu verdauen.

> Der Artikel
Profis ohne Gemütsverfassung
Wann man die Geographie ignoriert, ist teuer
Versprechen, die man nicht halten kann
Das Handtuch werfen oder kämpfen
Texte und Drifts
Die Städte, in denen es steckte
Ein mögliches Heilmittel
Es war einmal in einem verzauberten Land ...

http://www.quechoisir.org/Enquete.jsp;j ... css=ARG202

Gregconstruct schrieb:ps: Nenn sie nicht Mist, es ist zu gut für sie! Ich mag Mist für meinen Garten. Aber wenn ich Promotoren oder Agenten begraben müsste, würde ich nicht viel im Garten arbeiten! Erstens, stellen Sie sich die Größe der Löcher vor? In zwei glaube ich nicht viel zu düngen, vielleicht die Monsantos ...

An diesem Punkt?

ps: crispus nochmals vielen dank und herzlichen glückwunsch zu all diesen erklärungen!

Ich habe vor ein paar Tagen im Radio (RTBF) einen "Experten" sagen hören: Es sind nicht die Preise, die fallen: Es sind nur die billigsten Waren, die gehen!
Wichtige Nuance.
Schließlich ... ist es eine Botschaft an die Fachleute, die für den Aufstieg hauptverantwortlich sind

Zur Erinnerung: Dasselbe Haus stieg von 850.000 FB zu 3.000.000 von FB zu 1986, ohne nennenswerte Verbesserungen, während der Index (und damit die Löhne und Verbraucherpreise) im selben Zeitraum nur um 2006% anstieg.

Christophe schrieb: An diesem Punkt?

Ja, zu diesem Zeitpunkt! Sie müssen im Mittelalter geblieben sein ...

Schließlich gibt es wahrscheinlich einige wirklich ehrliche Leute im Geschäft, aber ich suche immer noch!

Pffff! Die Hoffnung war von kurzer Dauer ...

Die Preise für neue Wohnimmobilien steigen im zweiten Quartal erneut

Françoise Vaysse | 25 / 08 / 2009 | 11: 32 | Zusammentreffen

Während die Kandidaten für den Wohnungskauf seit Beginn der Krise auf einen Rückgang warten, sind die Preise für Wohnungen und Häuser, die von Entwicklern gebaut wurden, bereits gestiegen: + 3% in einem Quartal bei m2 für Wohnungen (zu 3.369 Euro) und + 5,37% für Häuser (zu 247.400 Euro im Durchschnitt) nach den neuesten MEDDM-Statistiken.

Suite und Quelle: http://www.lemoniteur.fr/151-conjonctur ... -trimestre